Можно ли квартиру сдать под офис

Содержание

Квартира под офис: советы по аренде начинающим предпринимателям

Можно ли квартиру сдать под офис

Многие начинающие предприниматели сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств на аренду комфортабельного офиса большой площади, поэтому поневоле возникает необходимость в поиске более экономичного варианта. Хорошим подспорьем для молодых бизнесменов выступает законодательная возможность оформления аренды квартиры под обустройство офисного помещения.

Можно ли снять квартиру под офис

Сегодня рынок недвижимости предлагает предпринимателям как нежилые помещения, так и жилые, оформление которых в конечном итоге выходит в разы дешевле. Однако стоит понимать, что не все виды предпринимательской деятельности могут осуществляться на территории жилого комплекса.

Что говорит закон

Положения ст. ст. 288 и 671 Гражданского кодекса, закрепляют как аксиому следующее положение: любое жилое помещение предназначается только для проживания граждан, при этом данные статьи ссылаются на п.2 ст. 17 Жилищного кодекса, который в свою очередь позволяет использование квартир или домов в качестве офисов для индивидуальных предпринимателей при соблюдении нескольких условий:

  1. Квартира на правах собственности принадлежит предпринимателю.
  2. Образование офиса не мешает и не нарушает интересы других лиц, проживающих как в квартире, так и в доме.
  3. Квартира отвечает всем требованиям жилого помещения при образовании в ней комнаты офисного типа или офиса в целом.

В иных случаях необходимо переоформление дома в нежилое помещение.

Для физических лиц, являющихся арендаторами жилых помещений, возможно наступление административной ответственности за использование квартиры в качестве офиса, согласно ст. 7.21 КоАП России, поэтому важно соблюдение всех тонкостей ведения предпринимательской деятельности на территории жилых массивов.

Правила ведения бизнеса на территории жилья

В некоторых случаях оформление жилья в нежилое помещение не требуется и в таком случае деятельность предпринимателя существенно ограничивается законодательством.

Любая бизнес-идея, связанная с реализацией в жилом доме, должна отвечать нескольким правилам:

  1. Не нарушать права и свободы других лиц, в частности соседей или других жильцов квартиры.
  2. Не осуществлять производство в промышленных масштабах.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, осуществлять трудовую деятельность на территории собственного жилья могут только индивидуальные предприниматели или граждане, оказывающие на дому профессиональные услуги. Для юридических лиц такой возможности не предоставлено и компаниям нельзя прибегать к возможности создания офисного помещения в квартире.

Юридическим лицам разрешено использовать в качестве офиса лишь те квартиры или дома, которые были переведены в нежилой фонд согласно правилам и особенностям российского законодательства.

Без переоформления собственный дом в качестве офиса могут использовать:

  • юристы;
  • няни;
  • репетиторы;
  • бухгалтеры;
  • консультанты;
  • переводчики и т.д.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как перевести квартиру в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется гл. 3 Жилищного кодекса. Третья глава закрепляет все условия, необходимые для перевода, а также правила и порядок осуществления всей процедуры.

Минимальные условия для перевода

Прежде чем подать документы на переоформление жилой недвижимости в нежилую, необходимо убедиться в том, что жильё полностью отвечает нормам коммерческой недвижимости.

Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд регулируется ст. 22 ЖК РФ и осуществляется при соблюдении следующих условий:

  • наличия дополнительного доступа в помещение;
  • отсутствие зарегистрированных на территории жилплощади лиц;
  • отсутствие прав третьих лиц и другого вида обремененности;
  • недвижимое имущество расположено либо на первом этаже, либо на последующих при условии, что под квартирой находится нежилое помещение;
  • жилплощадь не принадлежит муниципалитету;
  • перевод необходим для проведения обрядов религиозной организации.

Какие документы нужны

Прежде чем обращаться в муниципалитет по поводу перевода жилья, нужно собрать небольшой пакет документов для подтверждения прав собственности на помещение, а также общих намерений по поводу перевода.

В органы местного самоуправления необходимо предоставить:

  • заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд, где указать наименование органа власти, ФИО собственника и данные его паспорта;
  • документы, отражающие право собственности на жилплощадь;
  • план квартиры, а также техпаспорт;
  • план дома, в котором находится помещение, по этажам;
  • в случае необходимости проект переустройства жилплощади.

Часть документов можно не предоставлять, если информация о помещении находится в ЕГРН, но в данном случае лучше перестраховаться и предоставить в уполномоченные органы весь пакет бумаг.

Правила аренды

При оформлении договора аренды квартиры под офисное помещение необходимо опираться на законодательство и четко следовать правовым нормам. Для юридических лиц можно оформить договор аренды только для использования квартиры в качестве жилья сотрудникам предприятия.

Несмотря на это множество квартир используются в качестве офисов для самых разных категорий предпринимателей и бизнесменов. С одной стороны, согласно нормам ГК РФ, осуществление коммерческой деятельности на территории жилплощади не допустимо, с другой по нормам ЖК РФ, такое вполне возможно и правоверно.

Особенности заключения договора аренды

Составление договора аренды требует большой внимательности и знания тонкостей законодательства в этом вопросе, так как по незнанию можно с легкостью нарушить несколько довольно серьезных правовых норм.

Договор должен быть заключен, основываясь на следующих правилах и положениях:

  • должен быть оформлен договор аренды с указанием всех необходимых для данного акта тонкостей и нюансов;
  • в договоре должно быть четко прописано, что на территории жилплощади запрещено размещение промышленного производства, так как данное действие противоречит нормам права;
  • жилое помещение должно отвечать всем требованиям офисных зданий – от наличия дополнительного запасного входа до соблюдения норм и правил пожарной, экологической и иной безопасности;
  • арендатор при использовании жилплощади обязан соблюдать права и интересы соседей собственника жилья.

Для юридических лиц жизненно необходимо правильно и четко формулировать цель оформления договора аренды на жилое или нежилое помещение, так как неправильное указание целей может повлечь за собой большое количество проблем.

В любом договоре аренды квартиры должны быть отражены следующие нюансы:

  • документы о праве собственности недвижимости;
  • цель аренды;
  • подробный план или описание жилплощади;
  • срок аренды помещения;
  • сумма ежемесячных (или ежеквартальных) выплат;
  • размер компенсации при порче квартиры;
  • обязанности по ремонту и использованию жилища;
  • обязанности по выплатам за коммунальные услуги;
  • условия для расторжения договора.

Возможные проблемы

Самая главная проблема аренды жилой недвижимости под коммерческое использование – законодательные проволочки и противоречия, которые говорят лишь об одном общем аспекте – юридическим лицам арендовать жилье для офисных помещений нельзя. Такая возможность существует только у индивидуальных предпринимателей и граждан, занимающихся оказанием профессиональных услуг.

Возможным вариантом решения проблемы является закрытие ООО и регистрация гражданина как индивидуального предпринимателя, однако при невозможности осуществить такие процедуры, можно попытаться оформить субаренду на ИП, которое находится под контролем ООО.

Практические советы

При оформлении аренды квартиры под офис, важно осознавать степень тех проблем, которые могут возникнуть в следствие осуществления рабочего процесса.

Аренда квартиры под офис у физического лица

Большое количество предпринимателей оказываются перед выбором снять квартиру у физического или все же юридического лица. Как показывает практика, особой разницы для арендатора нет. При этом для офисных помещений лучше всего выбирать те квартиры, где собственник документально может подтвердить ее нежилой статус.

Недовольные соседи

Большой проблемой, с которой сталкиваются «домашние» офисы, являются соседи. Для того чтобы максимально обезопасить свой бизнес от неожиданных жалоб и проверок, лучше всего не использовать общий вход и подъезд. Правильным и хорошим вариантом считается организация собственной двери и небольшой парковки, если работа связана с клиентской базой.

Проверка деятельности

Если офис находится в нежилом помещении и в нем оборудован запасный выход, соблюдены все техники пожарной и экологической безопасности, а также сформирован четкий и правдивый архив финансовой детальности, то никакие проверки не страшны.

В случае, если какой-то пункт законодательства нарушен, например, в жилом помещении работает организация и использует квартиру в качестве коммерческой недвижимости, могут возникнуть существенные проблемы как для собственника, если он согласился на аренду жилья под офис, так и для самого предприятия.

Для того чтобы этого избежать, можно договориться с собственником о том, чтобы тот переоформил квартиру в нежилое помещение. Либо стоит снимать в аренду только те квартиры, которые уже прошли данную процедуру.

Снять квартиру под офис для физических лиц или индивидуальных предпринимателей вполне реально, а вот учредителям ООО, ОАО и т.д. стоит задуматься о конкретной формулировке целей аренды недвижимости так, чтобы она не противоречила законодательству, но в то же время отражала суть приобретенных прав на помещение.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kvartira-pod-ofis

Как превратить квартиру в офис и законно ли это?

Можно ли квартиру сдать под офис

Сегодня широкое распространение получил фриланс, надомная работа. Одни пекут торты, другие вяжут вещи на заказ, третьи разрабатывают дизайн-проекты. В любом случае требуется специальное рабочее место. И мы не раз рассказывали, как такое место обустроить. Но может ли отдельная комната или вся квартира стать офисом на вполне законных основаниях? Давайте разбираться.

Что говорит закон о превращении квартиры в офис?

Теоретически каждый владелец жилого помещения может превратить свою квартиру в офис. Это не запрещает ни Конституция РФ, ни Жилищный кодекс. Но есть ряд ограничений:

  • квартира должна располагаться строго на первом этаже многоквартирного жилого дома;
  • у этой квартиры должен быть отдельный вход;
  • она не должна быть в залоге у банка;
  • в ней не должны быть прописаны люди и особенно несовершеннолетние;
  • она не должна находиться в доме, который признан объектом культурного наследия;
  • дом, в котором находится квартира, не должен быть аварийным;
  • к дому должны быть подведены все инженерные коммуникации;
  • если изменилась планировка квартиры, эта процедура должна быть узаконена.

Если все эти требования выполняются, можно идти по инстанциям и собирать пакет документов. А начать нужно с соседей. Таков закон. С 21 мая 2019 года для того чтобы превратить квартиру в офис, требуется согласие жильцов многоквартирного дома. Не абсолютно всех жильцов, достаточно получить согласие ⅔ собственников.

В первую очередь тех, кто живет по соседству с вашей квартирой: соседей по лестничной площадке и соседей сверху. Они должны дать письменное согласие. Эти бумаги позднее и нужно будет предоставить в муниципалитет, сотрудники которого займутся законным переводом квартиры в разряд нежилых помещений. В нашем случае в офис.

Какие потребуются документы?

Подать заявление в местную администрацию можно лично, через МФЦ или направить его по электронной почте. Но одного только заявления недостаточно. Следует приложить пакет документов:

  • Официальные бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство, договор, решение суда). Подлинники не нужны. Понадобятся копии, заверенные нотариусом.
  • Техпаспорт квартиры и план всех этажей дома. Эти документы выдают сотрудники БТИ.
  • Выписка из домовой книги о том, сколько человек прописаны в этой квартире.
  • Проект перепланировки. Составление проекта перевода квартиры в офис лучше доверить специальной организации, у которой есть необходимая лицензия.
  • У квартиры несколько собственников? Если никто не против, чтобы она стала офисом, каждый должен дать письменное согласие. Бумаги должны быть заверены нотариусом.
  • Решение общего собрания жильцов и письменное согласие соседей.
  • Если квартира принадлежит юридическому лицу, понадобятся его учредительные документы. Тоже копии и тоже заверенные нотариусом.

При каждом ведомстве есть специальная комиссия, которая занимается переводом жилого помещения в нежилое. И члены этой комиссии обратятся в Роспотребнадзор, МЧС и другие ведомства, чтобы проверить статус вашей квартиры и соседних. Окончательное решение комиссия примет, когда получит ответ от указанных организаций. На это уйдет более месяца.

Поэтому, чтобы сэкономить свое время, сделайте следующее. К упомянутому выше списку приложите заключение МЧС, что перепланировка вашей квартиры не противоречит нормам пожарной безопасности. Также не лишним будет и заключение Роспотребнадзора, что ваше жилое помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

И справка управляющей компании о статусе (назначении) тех квартир, что находятся на одной лестничной площадке с вашей.

Какое жилое помещение нельзя превратить в офис?

По закону вы не сможете превратить в офис только одну комнату в квартире. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то перевести эту долю в нежилое тоже не получится.  

Как показывает практика, собственникам жилых помещений довольно часто отказывают в переводе квартиры в помещение нежилое. И причин тому несколько. Самая распространенная — соседи, которые наотрез отказываются жить рядом с офисом чьей-либо компании.

Не дать свое согласие может и МЧС, в том случае, если превращение квартиры в офис становится опасным для всех жильцов дома.

Ну и самая банальная причина. В переводе жилого помещения в нежилое отказывают, если заявитель предоставил не все документы.

Отказ можно обжаловать в суде в установленные законом сроки.

Если же получено согласие, приемочная комиссия осматривает объект, составляет акт. Имея на руках этот документ, можно обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать новый офис. К нему следует приложить паспорт владельца помещения и ксерокопию паспорта. А также свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и квитанцию об уплаченной госпошлине.  

Не забывайте о том, что каждый случай индивидуален. И прежде чем превратить свою квартиру в офис, посоветуйтесь с опытным юристом.

Алена Асташева

______________________________________________________________________________

Вам понравилась статья? Ставьте лайк! И подписывайтесь на наш канал на Дзене!

Читайте и другие статьи на схожие темы:

«Да» и «нет» домашним вещам в офисе
Каким может быть офис винной компании
Как изобразить честность дизайном? Прозрачный офис для «прозрачной» организации

Источник: https://blog.postel-deluxe.ru/novosti/kvartira-ofis-zakon-kak-prevratit-zhiloe-pomeshchenie-v-nezhiloe/

Сдача квартиры под офис: кто не рискует, тот…?

Можно ли квартиру сдать под офис

Владельцы квартир, расположенных в центре Москвы и ли в людных, проходимых местах, особенно если квартира – на первом этаже, часто встают перед дилеммой: продолжать сдавать ее для проживания, либо “переоформить” под офисную площадь.

На портале Metrinfo вышла обстоятельная статья, в которой сравниваются все плюсы и минусы обоих вариантов.

Если говорить об официальном переоформлении жилья в нежилое помещение с тем, чтобы потом сдавать квартиру серьезным арендаторам – юрлицам, то это, с одной стороны, самый надежный и перспективный вариант, но с другой – требующий вложений, и менее жизнеспособный в случае экономических кризисов. Хотя, возможная “прибавка” к арендной плате может составить от 15 до 80%, по оценке разных экспертов.

При этом, другие эксперты высказывают “интересную” мысль о том, что по Жилищному Кодексу квартира на совершенно законных основаниях может служить офисом в тех случаях, когда работает в ней человек, проживающий на законных основаниях.

Например, вы можете сдать квартиру под офис Индивидуальному предпринимателю, который сразу оформит в ней временную регистрацию.

Вопрос в том, будет ли он готов платить повышенную арендную плату “как за офис” – это зависит от того, насколько ему будет удобна именно ваша квартира и важно расположение офиса в определенном месте.

Цитаты из статьи “Модный офис в квартире. Фирма выгоднее жильцов? Чем рискует хозяин квартиры” в MetrInfo:

“У задачи имеется очевидное решение: перевод в нежилой фонд. Используется оно, кстати, не так уж и редко – во многих районах Москвы, застраивавшихся в советские годы (тогда, как мы помним, был явный перекос: жилья много, а магазинов почти нет) в бывших квартирах на первых этажах сегодня размещаются небольшие магазинчики, предприятия бытовых услуг, фирмы.

Официальное превращение квартиры в нежилой объект имеет то преимущество, что все происходит именно официально – впоследствии к нахождению магазина в данном помещении у госорганов не будет претензий.

Однако имеются и существенные недостатки:

– перевод стоит денег – их придется заплатить за юридическое согласование.

– обязательна перепланировка – в подавляющем большинстве случаев нежилому помещению, расположенному в жилом доме, потребуется отдельный вход. Это, как мы понимаем, новые траты.

– помещение становится дороже в смысле эксплуатации – воду, тепло и прочие блага коммунальные службы станут поставлять вам по коммерческим тарифам, которые существенно выше тех, что для населения.

– недвижимость подешевеет – если говорить о ее цене при продаже. Так что в случае необходимости продать объект собственник потеряет деньги.

– квартира станет непригодной для проживания.

Кризисы всегда сильнее бьют по коммерческой недвижимости: в 2008-9 годах жилая аренда практически не пострадала (ну, чуть просели цены), тогда как по коммерческим площадям просто прошел ураган – остряки утверждали, что каждый второй магазин тогда назывался «Сдается!».

И владелец «переведенной» площади, решивший в кризисный момент объявить ее опять жилой, обнаружит, что это невозможно: нужен новый юридический перевод, на этот раз из нежилья в жилье. Тоже небесплатный.

– на нежилье выше налоги. Уже объявлено, что рамках обещанной реформы квартиры будут облагаться по ставке 0,1% в год, тогда как нежилые объекты – 0,5%.

Одним словом, хотя перевод в нежилой фонд – весьма распространенная процедура (см. статью «Бизнес в квартире: экономика должна быть экономной»), многие владельцы квартир поступают иначе: оставляют квартиры юридически жилыми, а под офис сдают втихаря.

40%, но это «средняя температура по палате»
Естественен вопрос «зачем?». Чего ради сдавать квартиру именно фирме? Ответ понятен – большая арендная плата. А вот с конкретными размерами «денежного выхлопа» у опрошенных нами экспертов получилась изрядная разноголосица.

В числе «максимальных оптимистов» оказалась Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость». По ее мнению, разница в цене может оказаться двукратной.

«Квартира площадью 100 кв. м без евроремонта, расположенная в центре Москвы в старом жилом доме, как жилье будет стоить 60-80 тыс. руб. в месяц, – говорит эксперт.

– А если сдавать ее под офис, то можно будет заработать уже 140-160 тысяч».

Еще более аппетитные цифры называет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». По его словам, квартира в те же 100 кв. м, но расположенная непременно на первом этаже и на первой линии оживленной московской магистрали, будет стоить 50-100 тыс. руб. в месяц (как жилье) и «не менее 150-300 тыс. руб.

» (как нежилье). Тут автор позволит себе немного усомниться. Последняя цифра вполне реальна – но в случае легальной аренды, т.е. перевода в нежилой фонд и целевого офисного ремонта. Если же мы сдаем просто квартиру, да еще и просим арендатора никому не говорить, что у него тут офис – заявленные 300 тыс., на мой взгляд, недостижимы”.

“Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Согласно статье № 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может использоваться для реализации профессиональной и индивидуальной деятельности гражданами, проживающими в этой квартире на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства, предъявляемым к жилым помещениям. При осуществлении пользования жилым помещением не допускается деятельность, приводящая к порче жилого помещения и нарушающая чистоту и порядок в местах общего пользования. Порча жилых домов, их самовольная перепланировка и использование не по назначению влечет за собой административную ответственность в виде предупреждения или штрафа в размере от 1000 до 1500 руб.

Таким образом, теоретически в квартире может располагаться офис, если основное функциональное назначение квартиры, а именно проживание, не будет изменено и помещение будет содержаться в надлежащем состоянии. Немаловажно, чтобы деятельность такого офиса не доставляла дискомфорт соседям”.
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/117339.html

Чтобы не пропустить важные новости для арендодателей, подписывайтесь на нашу e-mail рассылку, RSS, либо добавляйте нас в свою ленту обновлений через соцсети!

: http://www..com/moskvarenta

: https://.com/moskvarenta

: http://www.odnoklassniki.ru/group/51562092691589

Источник: https://moskvarenta.ru/sdacha-kvartiry-pod-ofis-kto-ne-riskuet-tot/

Незаконные офисы в многоквартирных домах и постоянные нарушения прав жильцов – как с этим бороться?

Можно ли квартиру сдать под офис

Такое явление, как офис в квартире, сегодня встречается довольно часто. Это весьма прибыльный бизнес, ежемесячно пополняющий «кубышку» владельца площади на приличную сумму. «Цена вопроса» окрыляет, а все препятствия на пути к благоденствию и процветанию просто игнорируются. Включая жильцов дома, для которых такое соседство становится подчас настоящей проблемой.

Можно ли избавиться от незаконного офиса в многоквартирном доме, и как это сделать?

статьи:

Почему жители многоквартирных домов против организации офисов в квартирах?

Причинами для недовольства жильцов при появлении офиса в их доме чаще всего являются:

  1. Постоянный шум (как с лестницы, так и из квартиры-«офиса»), нередко превышающий дневную норму в 40 дБ.
  2. Незнакомые люди, которые непрерывным потоком посещают офис через их подъезд. 
  3. Грязь и мусор, которые появляются к концу каждого дня на лестнице.
  4. Запах табака на лестничных площадках.
  5. Установка камер слежения по всему подъезду (для охраны офиса).
  6. Лифт, который всегда «занят».
  7. Случайные, «ошибочные» звонки в дверь.
  8. Раскодированный домофон. 
  9. Отсутствие свободных мест на собственной парковке возле дома (все свободные места заняты автомобилями клиентов офиса), «перебор» посторонних автомобилей перед домом, загазованность воздуха под окнами и пр.
  10. Риски для целостности самого здания при незаконной перепланировке квартиры под офис или при прорубании отдельного входа через стену/окно.

Имеет ли право собственник жилья сделать офис на своей площади или сдать свою квартиру под офис в жилом доме? Имеет. Но при условиях, определенных ЖК РФ.

  1. Проживать в квартире (ст.17 ЖК РФ) имеет право непосредственно собственник площади, его друзья или близкие, арендатор. 
  2. Работать в квартире, не переводя ее в нежилой фонд, разрешено при тех видах профессиональной или предпринимательской деятельности, которые не ущемляют законные интересы и права других граждан (в данном случае соседей), и не нарушают требований, что законом предъявляются к жилым помещениям. А также при условии, что человек, который пользуется квартирой, имеет на это право и может подтвердить его соответствующими документами (договор аренды, документ о праве собственности или дарении, и пр.), и его деятельность является законной. На заметку: письменное согласие членов семьи собственника также одно из условий.
  3. Адрес жилой квартиры может быть использован в качестве юридического адреса фирмы.

Обобщая: гражданин может сделать офис из своей квартиры, если у него (или у арендатора) есть право в ней находиться, если «кипучая деятельность» офиса не мешает соседям, не нарушает закона и прав людей. То есть, закон будет на стороне фрилансеров, репетиторов, бухгалтеров и людей творческих профессий. 

Не является законной деятельность в жилой квартире, предполагающая какое-либо производство, ясли, мини-гостиницы, прачечные, магазины, салоны красоты и пр. В этих случаях следует переоформлять недвижимость в разряд коммерческой, если это разрешено законом.

Запрещено законом и сдавать квартиру под офис юридическому лицу. Для начала придется сменить ее статус с жилого на нежилой. И это не так-то легко сделать, как кажется на первый взгляд.

  1. Члены семьи собственника против.
  2. Помещение не имеет отдельного входа (то есть, выход из офиса – прямо в подъезд), а также отсутствует возможность для создания такого входа. 
  3. Часть помещения остается жилой.
  4. Квартира обременена правом 3-х лиц, сдана в аренду, является банковским залогом и пр.  
  5. Помещения под «офисом» являются жилыми. 
  6. Помещение не отвечает требованиям закона. 
  7. Нет письменного согласия 2/3 всех соседей.
  8. Нет письменного одобрения муниципальных депутатов. 
  9. Нет письменного согласия жильцов на использование имущества, которым имеют право распоряжаться все жильцы дома.

То есть, недовольные соседи могут избавиться от незаконного офиса в своем доме, если появление офиса противоречит вышеописанным требованиям. 

На заметку: участок, на котором располагается дом (ст.36 ЖК РФ), все несущие конструкции, придомовая территория, лестницы, подвальные/цокольные этажи, технические и мансардные, и пр. – это общее имущество дома, которым имеют право распоряжаться все жильцы.

То есть, жильцы являются собственниками общего имущества дома со всеми вытекающими последствиями, и чтобы использовать что-либо «общее» в личных целях, нужно спросить разрешения у всех остальных. 

Львиная доля всех договоров аренды под офисы не отвечает действующему законодательству. И многие жители таких домов вынуждены терпеть неудобства, не зная, куда пожаловаться, и даже не зная, что их права нарушены.

  1. Государственная жилищная инспекция.
  2. Комитет Жилищно-Коммунального Хозяйства.
  3. Ведомство управления архитектуры и градостроительства (если, например, имеет место незаконно прорубленный вход в помещение или перепланировка жилого помещения под офис без разрешения соответствующих органов). 
  4. Прокуратура и Администрация города.
  5. Управляющая компания.
  6. Налоговая инспекция.

Как мы выяснили, в большинстве случаев, использование квартиры под офис не является законным.

Если помещение жилое, то и использоваться оно должно по назначению. Если появилось новое назначение – следует поменять статус помещения на «нежилое».

Что грозит организатору незаконного офиса в жилом доме?

  1. Незаконное использование жилого помещения под офис.
  2. За незаконную перепланировку квартиры, остающейся жилым помещением, под офис.
  3. За неуплату налогов и пр.
  1. Штраф за незаконное использование жилого помещения (ст.7.21 КоАП, ст.17 ЖК РФ) – 1000-1500 рублей для физического лица.
  2. Судебное разбирательство и решение суда – «вернуть все, как было!».
  3. При неисполнении решения суда – продажа недвижимости с публичных торгов. 

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/446-nezakonnye-ofisy-v-mnogokvartirnykh-domakh-i-postoyannye-narusheniya-prav-zhiltsov-kak-s-etim-borotsya.html

Квартира под офис?

Можно ли квартиру сдать под офис

Зачастую, чтобы начать свой бизнес, начинающему предпринимателю в России не хватает средств, чтобы арендовать подходящее помещение под офис. И поневоле возникает вопрос: «А может ли использоваться жилая квартира под офис?»

Оказывается, пункт 2 статьи 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Однако, закон допускает использовать жилую квартиру под офис при соблюдении определенных условий.

Условие первое: частное лицо, которое намерено вести свой бизнес на дому, должно быть его собственником или владеть квартирой на других законных основаниях;

Условие второе: предпринимательская деятельность не должна нарушать законные интересы и права других граждан. Здесь под другими гражданами имеются в виду члены семьи собственника или нанимателя, а также соседи;

Условие третье: собственником  используется жилая квартира под офис только для работы в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) или для профессиональной деятельности.

Как правило, прием на дому осуществляют преподаватели, репетиторы, внештатные бухгалтеры, врачи, адвокаты (в том числе лица, занимающиеся частной юридической практикой), ремесленники и прочие, то есть, априори – это та деятельность, которая не причинит беспокойства соседям.

Нужно отметить, что согласие всех жильцов дома для осуществления, например, частной адвокатской практики на дому не требуется.

Если приходы посетителей не беспокоят соседей по площадке, необходимо только устное согласие совместно проживающих жильцов, поскольку действующее жилищное законодательство не предусматривает необходимость  письменного согласия жильцов на осуществление профессиональной деятельности.

А вот использовать собственную квартиру для размещения промышленного производства не допускается.Также запрещено открывать в жилой квартире детский сад, мини-прачечную или магазин. Для этого требуется перевод жилого помещения в нежилое, а также соблюдение норм пожарной безопасности, СЭС и пр.

Что касается юридического лица, то арендованная им жилая квартира под офис использоваться, естественно, тоже не может, поскольку законодательством предусмотрено использование квартиры только для проживания граждан, а вот арендовать жилое помещение для проживания там своих сотрудников юридические лица могут (п.

2 ст. 671 ГК РФ).

Таким образом, для того чтобы заниматься репетиторством в своей квартире, консультировать граждан, шить, вязать и составлять бухгалтерские отчеты или писать статьи в Интернет на продажу, менять назначение помещения не требуется. А вот если вы задумали использовать свою квартиру в качестве магазина или сдавать ее под офис для юридического лица, то смена ее статуса обязательна.

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

Такое действие, оказывается, выполнимо не всегда. Изменения категории не допускается в следующих случаях:

1. Если у помещения нет отдельного входа.2. Если какая-то часть помещения остается жилой.

3. Если помещение обременено правом третьих лиц, т.е. находится под залогом, сдано в аренду и пр.

Для того, чтобы перевести помещение из жилого фонда в нежилой фонд нужно обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. При этом представляются следующие документы:

1. Свидетельство о собственности (подлинник или заверенный нотариусом).2. Технический паспорт помещения.3. Поэтажный план дома.

4. Если планируется перепланировка помещения, то проект перепланировки.

По закону в течение 45 дней должно быть вынесено решение по поданному заявлению. Если оно положительное, то выдается подтверждающий документ, на основании которого можно проводить перепланировку квартиры и использовать ее как нежилое помещение. Но, так как назначение помещения поменялось, значит, требуется квартиру перерегистрировать.

Орган местного самоуправления вправе отказать использовать квартиру под офис в следующих случаях:

1. Если отсутствуют необходимые документы.2. Не соблюдены условия перевода квартиры в нежилое помещение.

3. Если проект перепланировки противоречит строительным требованиям.

Отказ предоставляется в письменной форме со ссылками на статьи закона, по которым перевод невозможен.
Если такое решение вас не устраивает, то его можно обжаловать в судебном порядке.

Итак, можно подвести итог: жилая квартира под офис использоваться может, главное, чтобы такое использование не была шумным и грязным, и не доставляло окружающим неудобства.

Источник: http://zakon-dlya-vseh.ru/1738

Можно ли использовать жилое помещение под офис? – ЛАБНЕД

Можно ли квартиру сдать под офис

Предприниматели, начинающие свой бизнес, задают такой вопрос достаточно часто. Оно и понятно. Прибыли нет, расходы есть, а денежная подушка очень тонкая. Поэтому предприниматели и пытаются сократить расходы по максимуму и постараться использовать свою квартиру под офис.

  • С какой целью мы планируем использовать жилье?
  • А что у нас с законодательством?
  • Кто может использовать жилое помещение для бизнеса?
  • В каких целях жилье можно использовать?
  • Что грозит предпринимателям за использование квартиры или дома в нарушение их назначения?

С какой целью мы планируем использовать жилье?

Мы заразвитие бизнеса и поэтому постараемся максимально полно ответить на этотвопрос.

 На самом деле предприниматели ищут ответ на дваразных вопроса:

  1. Можно ли вести бизнес, заниматьсяпредпринимательской деятельностью в квартире, то есть использовать квартиру подофис, склад или производство.
  2. Можно ли зарегистрироватьюридическое лицо в квартире.

Первыйвопрос в основном задают предприниматели, у которых либо ограниченныефинансовые ресурсы, либо, у которых просто нет потребности в аренде каких-тодополнительных помещений.

Где искать офис в аренду: ТОП 7 главных источников информации в интернете.

А на второйтакже и те, кто хочет начать бизнес через юридическое лицо, как правило,общество с ограниченной ответственностью.

Нормативная база

В общем ицелом, квартиру для занятия предпринимательской деятельностью использоватьможно.

Компанию вквартире или жилом доме, или точнее по адресу квартиры или дома,зарегистрировать тоже можно.

Естьопределенные нюансы, которые мы сейчас рассмотрим.

Еслиговорить о законодательстве, которое регулирует данный вопрос, то речь идет оследующих документах:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. Кодекс об административныхнарушениях РФ
  4. Уголовный кодекс РФ
  5. Федеральный закон от 08.08.2001 N129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальныхпредпринимателей»

Далее мыбудем часто ссылаться на эти документы при изучении нашего вопроса.

Кто может зарегистрировать бизнес в жилом помещении?

Давайтесначала разберемся, кто может быть зарегистрирован в жилом помещении с целью осуществленияпредпринимательской деятельности.

  1. Самозанятые
  2. Индивидуальные предприниматели
  3. Юридические лица.

Самозанятые — физическиелица и индивидуальные предприниматели, которые получают доход от своейпрофессиональной деятельности без работодателя и привлечения наемных работниковпо трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

В настоящее времяданный режим действует не по всей стране, но уже во второй половине 2020г. егопланируют распространить на все субъекты РФ.

Самозанятыми, например,могут быть те, кто оказывает следующие услуги:

  • оказывают косметологические услуги
  • проводят фотосъемку и видеосъемку
  • продают товары своего производства
  • оказывают юридические консультации
  • оказывают бухгалтерские услуги
  • сдают жилую недвижимость в аренду
  • оказывают грузопассажирские перевозки
  • оказывают услуги по ремонту и строительству

Болееподробно по вопросам регистрации, разрешенных видов деятельности, налоговыхставках можно узнать в Федеральном законе РФ «О проведении эксперимента поустановлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» N422-ФЗ.

Индивидуальныепредприниматели могут быть зарегистрированы по адресу места жительства согласноп. 3. ст. 8 ФЗ-129. Закон не содержит никаких ограничений в части регистрациипо адресу жилого помещений нет.

Немного сложнее в части регистрации юридического лица.

Тот же самыйФЗ-129 устанавливает, что «Государственная регистрация юридического лицаосуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительногооргана, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа —иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица всилу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное непредусмотрено настоящим Федеральным законом.» То же самое указано в ст. 54 ГКРФ.

В переводе сюридического на нормальный язык это означает, что юридическое лицо может бытьзарегистрировано по адресу проживания учредителя (одного из учредителей),который одновременно является его единоличным исполнительным органом.

При этом,если учредитель и директор не являются собственниками жилья, то необходимополучить согласие от всех собственников жилого помещения на возможностьрегистрации юридического лица по адресу квартиры или дома.

Можно ли использовать жилое помещение под офис или другой вид предпринимательской деятельности.

Общий подходсформулирован в ст.

17 Жилищного Кодекса РФ, которая устанавливает, что любоежилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности илииндивидуальной предпринимательской деятельности ее собственником или лицами,проживающими в данном помещении на законных основаниях. То есть индивидуальныепредприниматели и самозанятые могут использовать свое жилье для предпринимательскойдеятельности.

Кстати, тоже самое относится и к сотрудникам, которые работают на «удаленке», чтостановится в последнее время все более популярным.

Может лиюридическое лицо использовать квартиру под офис. Формально вроде как нет, таккак нигде четко не прописано. В то же самое время, мы полагаем, что вполне себеможет. Раз юридическое лицо может быть зарегистрировано по адресу директора, тодиректор имеет право осуществлять свою профессиональную деятельность в своеквартире или доме, одновременно, представляя юридическое лицо.

Если уж совсемпойти далеко в наших рассуждениях, то сотрудники, которые работают по трудовымдоговорам с компаниями на дому, с формальной точки зрения используют свое жильедля осуществления предпринимательской деятельности этого юридического лица иизвлекают прибыль для своей компании.

Такимобразом, получается, что юридические лица также могут использовать жилье подпредпринимательские цели.

Ограничения по использованию жилья для бизнеса

Другое дело,что есть определенные виды ограничений в части того, как может бытьиспользовано жилье.

Например, таже ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилье для создания промышленныхпроизводств, гостиниц и, как не странно, миссионерской деятельности. При этомне стоит делать вывод, что все другие виды деятельности предпринимательской деятельностив квартирах и жилых домах разрешены.

Предпринимательскаядеятельность не должна нарушать:

  • прав изаконных интересов других жителей квартиры и соседей.
  • требованийпожарной безопасности.
  • санитарно-гигиенических,экологических и иных требований законодательства.

Инымисловами, вы не сможете, например, открыть магазин в своей квартире, так как этонарушит покой и интересы других жителей квартиры или соседей.

Также вы несможете осуществлять лицензируемые виды деятельности. Например, банковскую илиобразовательную, так как для получения лицензии необходимо иметь нежилоепомещение в собственности или аренде.

На самомделе и полноценный офис создать в квартире также вряд ли получится, так как вэтом случае могут быть нарушены требования пожарной безопасности и санитарныенормы.

Из всегоэтого можно сделать вывод, что в целом использовать жилое помещение можно, нотолько для ограниченных видов деятельности, в качестве офиса, например, итолько в ограниченном варианте. Когда в квартире или доме работают оченьограниченное количество людей. В противном случае есть риск нарушениясанитарных правил и, что более страшно, противопожарной безопасности.

Если же вашбизнес выходит за рамки локального офиса, вам необходимо помещение дляразмещения большого количества сотрудников, получения лицензии, открытиярозничного или ресторанного бизнеса, тогда нужно уже покупать или арендоватьнежилое помещение.

Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.

В этомслучае Вы можете обратиться к профессионалам, например, в компанию «Лабораториянедвижимости», которая найдет для вашего бизнеса оптимальное помещение.

Ответственность за ведение коммерческой деятельности в жилом помещении.

Статья 7.21 КоАП РФ определяет, что заиспользование жилья не по назначению может быть наложен штраф в размере от20 000 – 30 000 руб.

Это на текущий момент единственная санкция именноза использование жилого помещения не по назначения.

Какие еще могут быть наложены санкция. Самыесерьезные относятся к области противопожарной безопасности, так как последствияих несоблюдения самые серьезные. Конечно, эти требования относятся и к нежилымпомещениям, но нежилые помещения чаще проверяют, поэтому вероятностьнаступления печальных последствий все-таки меньше, хотя не исключена совсем.

Жилые помещения проверяют гораздо реже и из-заэтого риски для людей, которые пребывают в жилых помещениях и используют их непо назначению гораздо выше. К сожалению, довольно часто приходится слышать опожарах в жилых помещениях, в которых страдают люди из-за их использования непо назначению и в нарушение правил пожарной безопасности.

В случае нарушения правил пожарной безопасностистепень ответственности зависит от тяжести последствий. От штрафов – доколонии.

Статья 20.4.КоАП РФ Нарушение требований пожарной безопасности. От 200 000 до1 000 000 руб., а также приостановку деятельности и дисквалификацию.

Статья 219УК РФ. Нарушение требований пожарной безопасности. От штрафа – до 7 лет лишениясвободы.

Поэтомуследует очень ответственно подходить к решению вопроса об использовании жилогопомещения в целях, для которых оно не предназначено.

Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

Резюме

  1. Регистрация индивидуального предпринимателя и юридического лица в жилом помещении возможна.
  2. Жилое помещение использовать под офис с учетом ограничений, установленных законодательством, также возможно.
  3. Для осуществления видов деятельности, которые могут нарушить права и законные интересы других жителей квартиры или жилого дома и соседей, лицензируемых видов деятельности, производств, необходимо покупать или арендовать нежилые здания и помещения.
  4. За нарушение правил использования жилых помещений, возможна дисциплинарная, административная или уголовная ответственность.

Источник: https://labned.pro/mozhno-li-ispolzovat-zhiloe-pomeschenie-pod-ofis/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.