Отличие обеспечительного платежа от задатка

Содержание

Обеспечительный платеж и задаток — в чем разница

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Обеспечительный платеж: новелла или популярная практика? (Goltsblat BLP)

Изменения в обязательственную часть Гражданского кодекса РФ, вступающие в силу с 1 июня 2015 года затронули, в том числе институт обеспечения исполнения обязательств. Пересмотрены положения о банковской гарантии, поручительстве, введен институт обеспечительного платежа.

Одной из целей внесения данных изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — «ГК РФ») было создание в России международного финансового центра*(1).

Тем не менее, Концепция развития гражданского законодательства РФ не содержала положений об обеспечительном платеже*(2).

Не смотря на то, что нормы об обеспечительном платеже впервые включены в ГК РФ, сам институт обеспечительного платежа ранее уже активно применялся на практике. В судебной практике встречаются различные наименования обеспечительного платежа, в том числе гарантийный взнос*(3), депозит*(4), обеспечительный взнос*(5) и иные.

Широкое распространение обеспечительный платеж получил при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки.

В настоящей статье мы рассмотрим отличительные особенности обеспечительного платежа, а также выделим ряд преимуществ данного института для кредитора по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств, поименованных в ГК РФ.

[1] При написании данной статьи мы опирались на подходы, выработанные судебной практикой применительно к обеспечительному платежу.

1. Отличительные особенности обеспечительного платежа

К отличительным свойствам обеспечительного платежа можно отнести гибкость и эффективность, что крайне важно и актуально в условиях текущей экономической ситуации. В частности, п. 3 ст. 381.

1 ГК РФ устанавливает, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Указанная норма предоставляет сторонам большие возможности для реализации своих бизнес-интересов и позволяет использовать инструмент обеспечительного платежа не только как способ обеспечения исполнения обязательства, но и в других целях.

2. Преимущества обеспечительного платежа по сравнению другими способами обеспечения исполнения обязательств

Следует отметить, что в судебной практике есть отдельные примеры попыток квалифицировать обеспечительный платёж в качестве неустойки*(6). Суды, однако, правомерно подтвердили, что обеспечительный платёж — это не неустойка, а непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств и гражданское законодательство не исключает возможности его применения.

В этой связи представляется, что наличие обеспечительного платежа в Гражданском кодексе в качестве поименованного способа обеспечения исполнения обязательств позволит исключить такие попытки переквалификаций.

2.2. Обеспечительный платеж и Залог

Важным отличием обеспечительного платежа от залога является то, что обеспечительный платеж (вещь, переданная в качестве обеспечительного платежа) не может оставаться у должника, в то время как предмет залога по общему правилу остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

В связи с этим на практике нельзя исключать возможность утраты залогодателем предмета залога в том числе в отсутствии вины залогодателя и последующую невозможность восстановить или заменить предмет залога.

Это очевидно может негативно сказываться на интересах кредитора (залогодержателя).

2.3. Обеспечительный платеж и Удержание

При выборе обеспечительного платежа кредитор может заранее гарантировать защиту своих интересов, в случае же удержания — это скорее мера оперативного воздействия на должника и способ самозащиты гражданских интересов кредитора.

2.4. Обеспечительный платеж и Поручительство

[2]

Важным также является то, что поручительство может обеспечивать исполнение крупных, существенных с финансовой точки зрения обязательств, особенно в ситуациях, когда у должника нет возможности изъять большую денежную сумму из оборота и передать ее кредитору.

2.5. Обеспечительный платеж и Независимая гарантия

Если сравнивать независимую гарантию с обеспечительным платежом, то гарантия (особенно гарантия, выдаваемая банками) является более затратным способом с точки зрения времени и средств для должника. В соответствии с действующими нормами (п. 2. ст.

369 ГК РФ) за выдачу банковской гарантии принципал выплачивает гаранту вознаграждение, однако изменениями, вступающие в силу с 1 июня 2015 года, положения о вознаграждении гаранта исключены.

При этом, мы полагаем крайне вероятным, что банки и иные кредитные учреждения продолжат взимать плату за предоставление выдаваемых ими гарантий. Также необходимо учитывать, что в отношении содержания независимой гарантии пункт 4 статьи 368 ГК РФ выдвигает ряд формальных требований.

Среди данных требований можно выделить срок, на который выдается гарантия, в противном случае обязательство по гарантии не возникает*(7). Следовательно, сторонам заранее необходимо определить срок действия обязательства.

С практической точки зрения это не всегда удобно, например, для рамочных или бессрочных договоров. По аналогии с поручительством независимая гарантия может обеспечивать исполнение значительных по сумме требований, однако как и поручительство может потребовать временных и финансовых затрат.

2.6. Обеспечительный платеж и Задаток

Наиболее существенным отличием задатка от обеспечительного платежа, на наш взгляд, является его двусторонняя направленность. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то последний остается у другой стороны.

Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана вернуть задаток в двойном размере.

Таким образом, обеспечительная функция задатка распространяется на обе стороны обязательства, каждая из сторон может понести неблагоприятные имущественные последствия. Обеспечительный платеж в свою очередь обеспечивает интересы только одной стороны обязательства.

В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства сторона, получившая обеспечительный платеж, не обязана возвращать его в двойном размере. Это наиболее существенное отличие двух способов обеспечения исполнения обязательств.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно заключить, что обеспечительный платеж является новеллой Гражданского кодекса исключительно в части того, что теперь это поименованный способ обеспечения исполнения обязательств.

Стороны ранее активно использовали обеспечительный платеж, данный институт получил признание в судебной практике. Обеспечительный платёж — это достаточно популярная практика при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений и договоров поставки.

Мы полагаем, что с закреплением указанного обеспечительного платежа в ГК РФ участники гражданских правоотношений будут все чаще использовать данный инструмент, принимая во внимание его гибкость в части согласования его условий, а также его эффективность, оперативность и надёжность для кредитора.

С коммерческой точки зрения обеспечительный платеж — это денежные средства, поступающие непосредственно на счет кредитора ещё до начала исполнения обязательства, позволяющие ему оперативно удовлетворять свои требования к должнику без необходимости привлечения третьих лиц, подтверждения своих убытков.

При этом следует учитывать, что данный инструмент может быть в определённых сделках финансово затруднительным для должника. Например, в крупных сделках, исполнение которых ожидается в кратко- или среднесрочной перспективе, и требующих от должника перечисления крупных сумм на счет кредитора в кратчайшие сроки.

Таким образом, при выборе обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения исполнения обязательства следует учитывать специфику правоотношений с учётом принципов взаимовыгодного сотрудничества и баланса интересов сторон.

*(1) Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

*(2) «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

Источник: https://xn--80aahbpndxjebedawh3a7n.xn--p1ai/obespechitelnyj-platezh-i-zadatok-v-chem-raznitsa/

Аванс, задаток, предоплата, обеспечительный платёж: в чем разница и что выгоднее

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Оплата по договору купли-продажи квартиры может производиться различными способами — при подписании договора, до или после регистрации перехода права собственности, в рассрочку или же заранее.

Чтобы подтвердить намерение заключить сделку, часть денег может быть внесена при заключении договора или даже до его подписания.

Разберёмся, как правильно оформить сделанную заранее оплату, и в чем разница между авансом, задатком, предоплатой и обеспечительным платежом в договоре купли-продажи квартиры.

Виды платежей

Все совершенные до передачи квартиры платежи можно условно разделить на две категории:

  • оплата цены договора, сделанная заранее (аванс, предоплата);
  • обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору (задаток, обеспечительный платёж).

Аванс

К этой категории относится любая предоплата, сделанная по договору. Аванс представляет собой часть цены договора, которая уплачивается сразу после его заключения и до передачи квартиры покупателю или перерегистрации права собственности на неё.

Аванс (предоплата) является частью цены квартиры, а не обеспечивает ее исполнение. Поэтому, если сделка не состоялась, речь о ее возврате в двойном размере не идёт.

В случае, если договор купли-продажи будет расторгнут до его исполнения сторонами, то покупатель вправе потребовать внесённые средства назад (ведь он не получил квартиру).

Задаток

Задатком является платёж, который покупатель квартиры перечисляет продавцу в подтверждение своего намерения заключить сделку (ст. 380 ГК РФ). Задаток зачитывается в счет будущих платежей (цены квартиры).

Называя предварительный платёж задатком, необходимо учитывать последствия такого условия в тексте соглашения. Задаток призван обеспечивать исполнение обязательств. Поэтому к нему применяются особые правила возврата в случае, если сделка не состоится:

  • если договор купли-продажи не будет исполнен по вине продавца квартиры, он обязан будет вернуть сумму задатка в двойном размере;
  • если же сделку сорвёт покупатель, продавец оставляет задаток себе (ст. 381 ГК РФ).

Поскольку задаток имеет специфические последствия применения в виде возврата суммы в двойном размере, условие о нем должно быть явно оговорено сторонами в соглашении.

Договор о задатке должен быть заключён в письменном виде. Допускается включать эти условия в текст основного договора купли-продажи, либо составлять отдельное соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ).

Двойную сумму задатка можно снизить в суде на основании ст. 333 ГК РФ в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. На это указал ВАС РФ в Постановлении Пленума от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ».

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж включают в договор в тех случаях, когда одна из сторон не согласна на задаток из-за условий его возврата при отмене сделки. Этим платежом может быть обеспечен целый ряд денежных требований, вплоть до обязанности по выплате неустоек и штрафов (ст. 381.1 ГК РФ).

Условия уплаты и возврата обеспечительного платежа согласовываются сторонами договора.

Обеспечительный платёж также зачитывается в счет уплаты цены квартиры.  Чтобы избежать споров, желательно прямо указать это в тексте соглашения.

Что выгоднее

Выбор между различными способами квалифицировать предоплату по договору купли-продажи квартиры зависит от того, о чем собираются договориться его стороны.

Наиболее часто в договорах купли-продажи недвижимости применяются условия о задатке. В том случае, если одна из сторон не согласна на задаток, предварительный платёж как правило оформляют в виде аванса (предоплаты). Но и случаи внесения обеспечительного платежа также встречаются на практике.

Довольно часто встречаются споры о возврате уплаченных таким образом денег. Основанием для спора может стать:

  • неточная формулировка в тексте, не позволяющая однозначно установить правовую природу соответствующего платежа.
  • разногласия в вопросе о том, по чьей вине договор не был исполнен. Если одна из сторон явным образом уклоняется от исполнения сделки купли-продажи квартиры, это можно доказать в суде.

Встречаются случаи, когда обе стороны ведут себя ненадлежащим образом (или ссылаются на то, что их контрагент совершил первое нарушение, а дальнейшие действия были только ответной реакцией). В этом случае судебное разбирательство будет сложным.

Исход подобных споров в значительной степени зависит от обстоятельств конкретного дела — в том числе от согласованных сторонами условий договора купли-продажи или соглашения о задатке.

Верховный суд установил, что платёж по соглашению сторон исполнял не только платежную, но еще удостоверяющую и обеспечительную функции (им обеспечивалось обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры). Суд установил, что эта сумма, являющаяся задатком, не подлежит возврату покупателю, поскольку именно он отказался от сделки.

При заключении договора купли-продажи квартиры важно правильно определить, что именно лучше использовать – задаток, аванс или обеспечительный платеж.  Выбор между ними зависит от ряда нюансов, которые невозможно описать в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/avans-zadatok-predoplata-obespechitelnyy-platyozh-v-chem-raznitsa-i-chto-vygodnee

Отличие задатка от обеспечительного платежа

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Понятие обеспечительного платежа закреплено в ГК РФ. Основные правила установлены в статьях 381 и 382.2 кодекса. Чтобы не перепутать обеспечительный платеж с авансом и задатком, подробно разберем, какие обязательства можно обеспечить, как установить и перечислить сумму платежа, вернуть обеспечение и составить договор.

Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которую компания перечисляет контрагенту в обеспечение обязательств по договору (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

На практике обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств предусматривают при аренде. Например, если арендатор не перечислит плату в установленные сроки, обеспечение может быть зачтено в счет оплаты задолженности. Если же арендатор перечисляет плату в соответствии с графиком, то арендодатель может зачесть обеспечение в счет последнего месяца аренды.

Компании вправе использовать обеспечительный платеж и в других договорах. Например, согласно договору покупатель может перечислить обеспечение поставщику. Тогда поставщик может зачесть эту сумму при просрочке оплаты в счет стоимости товаров.

В чем разница обеспечительного платежа и аванса

От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.

Задаток — это сумма, которую одна сторона передает другой как доказательство того, что договор заключен. В дальнейшем эту сумму зачитывают в счет причитающихся платежей. Вернуть его контрагент обязан, да еще и в двойном размере, как правило, только если сам не выполняет свои обязательства (ст. 380, 381 ГК РФ).

Обеспечительный платеж можно направить в счет очередного перечисления, в счет неустойки, любой другой суммы по договору, а может так и остаться не засчитанным.

И если иное не предусмотрено в договоре, то по окончании договора контрагент должен вернуть обеспечение. Но, как правило, такого не происходит, потому что применение ему находится всегда.

К примеру, при аренде чаще всего его засчитывают в счет платы за последний месяц.

Далее расскажем, как прописать условие об обеспечительном платеже в договоре.

Какое обязательство обеспечивает платеж

В договоре аренды платеж, как правило, обеспечивает обязательство арендатора по перечислению платы за пользование имуществом, а также штрафов и пеней.

Обеспечение обычно зачитывается при просрочке оплаты аренды. Пример формулировки условия договора: «В случае если арендатор не перечислит арендную плату в сроки, установленные в п. 5.5 настоящего Договора, арендодатель вправе зачесть в счет уплаты задолженности арендатора соответствующую сумму из суммы обеспечительного платежа».

При этом кредитору не нужно обращаться в суд. Достаточно получить исполнение из обеспечительный взноса.

Сумма обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж по ГК РФ можно установить в виде конкретной суммы денежных средств. Либо указать, что он равен, например, нескольким арендным платам.

Арендодателю выгодно прописать в договоре обязанность арендатора дополнительно перечислить обеспечение, эквивалентное зачтенной в счет оплаты задолженности. Например, арендатор не уплатил в установленный срок плату в размере 70 000 руб. Арендодатель удержал эту сумму из обеспечения. Арендатор должен дополнительно перечислить 70 000 руб., если такое условие прописано в договоре.

По общему правилу на сумму обеспечительного платежа проценты по денежному обязательству платить не нужно. Но в договоре можно прописать, что эти проценты начисляются.

Добавим, что если компания в качестве обеспечения исполнения обязательств передает контрагенту ценные бумаги или товары, будут действовать такие же правила, как при денежном перечислении, без изменений (ст. 381.2 ГК РФ).

В каком порядке нужно перечислять платеж

Сторонам договора стоит согласовать срок и форму уплаты обеспечительного платежа — единовременно или частично. Например:
«Арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 305 000 руб. в следующем порядке:

  • первая часть в размере 135 000 руб. — в течение 5 дней со дня подписания настоящего Договора;
  • вторая часть в размере 170 000 руб. — не позднее 10 дней со дня подписания настоящего Договора».

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Арендодатель, как правило, возвращает арендатору обеспечение по истечении действия договора, если оно не зачтено в счет задолженности по арендной плате. Либо если стороны расторгли договор (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Но в договоре можно прописать другие условия.

Кроме того, в договоре нужно указать конкретный срок, в течение которого арендодатель должен возвратить деньги. Если стороны не согласуют это условие в договоре, то средства должны быть возвращены в течение семи дней после предъявления требования арендатором.

Соглашение об обеспечительном платеже (образец)

Есть вопрос:
Как учитывать обеспечительный платеж при расчете налогов?

В доходы обеспечительный платеж включать не нужно (подп. 1, 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Однако налоговики требуют начислять НДС с таких сумм, так они связаны с оплатой услуг.

Хотя судьи часто считают, что НДС начислять не нужно (постановление ФАС Московского округа от 22 октября 2013 г. по делу № А40-136345/12).

Теперь у компаний появился новый аргумент — нормы закона, которые относят эти перечисления к способам обеспечения обязательств, а не к оплате. Значит, платить НДС не нужно.

Если компания зачитывает обеспечение, то в учете нужно отразить оплату задолженности по арендной плате или штрафам.

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/93887-obespechitelnyy-platej-gk-rf

Отличие залога от удержания.

Смысл удержания как способа исполнения обязательств (статья 359 ГК) заключается в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь до погашения долга под угрозой превратить эту вещь в предмет залога[1]. Из общего правила (абз. 1 п. 1 и п. 3 ст.

359 ГК) вытекает, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех условий: во-первых, предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу, во-вторых, удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки (например, по хранению вещи, содержанию животного и т.п.), и, в-третьих, обеспечиваемое удержанием обязательство не было исполнено должником в срок. Следовательно, основное отличие удержания от залога – если при залоге закладываемая вещь представляется, как правило, добровольно и на момент закладывания у залогодателя нет неисполнимых обязательств, то удержание вещи происходит в однозначном порядке по воле кредитора, по причине невыполнения должником своих обязательств. Удержание, в отличие от залога происходит не на основании договора.

Отличия удержания от залога:

1. Залогом обеспечиваются требования, четко определенные в законе или договоре залога. Требования, обеспечиваемые правом удержания, становятся очевидными только после нарушения, допущенного должником.

2. Залог обеспечивает требование ДО нарушения, а удержание – ПОСЛЕ.

3. Право залога подлежит регистрации, а удержание нет.

отличие задатка от обеспечительного платежа

Задаток и обеспечительный платеж являются средствами обеспечения исполнения обязательств.

Обеспечительным платежом одна сторона по договору вносит денежные средства, которые в случае возникновения денежных обязательств в рамках этого договора по отношению к другой стороне по договору могут быть покрыты в счет внесенных денежных средств.

Задаток свою очередь выступает скорее гарантией сделки.

Например, Вы вносите задаток тогда, когда собираетесь заключить договор коммерческого найма жилого помещения в качестве гарантии его заключения, в свою очередь обеспечительные депозит Вы вносите, когда договор коммерческого найма заключен, здесь внесенные денежные средства будут выступать гарантией возмещения убытков (например Вы поломали мебель, не осуществили оплату последнего месяца по договору).

3. отличие поручительства от независимой гарантии.

Поручительство и независимая гарантия отличаются по основанию возникновения.В первом случае таким основанием является, как правило, договор поручительства – двусторонняя сделка (ст. 361 ГК РФ), во втором речь идет о выдаче гарантии – односторонней сделке (п. 2 ст.

368 в Проекте ГК РФ). Отсюда следуют различия в оформленииэтих отношений: для поручительства установлена обязательная письменная форма договора поручительства (ст.

362 ГК РФ), применительно к независимой гарантии предлагается закрепить правило, что соответствующий документ «может быть выдан в любой письменной форме, позволяющей достоверно определить условия гарантии и удостовериться в подлинности ее источника впорядке, предусмотренном законодательством, обычаями или соглашением гаранта с бенефициаром»1 (п. 2 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ).

Существенные различия наблюдаются в субъектном составе. Поручителем может быть любой субъект гражданского права в пределах имеющейся у него право- и дееспособности. А гарантом по банковской гарантии выступают банки, иные кредитные или страховые организации (ст.

368 ГК РФ), а по независимой – коммерческие организации (п. 3 ст. 368 в ред. Проекта ГК РФ). При этом важно отметить предложенное в Проекте правило: «К обязательствам иного лица, выдавшего независимую гарантию, применяются правила о договоре поручительства» (п. 3 ст.

368).

К следующему отличию можно отнести тот факт, что обязанность гаранта по банковской гарантии всегда денежная (ст. 368, п. 1 ст.

377 ГК РФ), однако в отношении независимой гарантии в Проекте ГК РФ допускается иное: обязанность гаранта может состоять и в передаче акций, облигаций либо вещей, определенных родовыми признаками (п.

5 ст. 368). Обязанность поручителяможет быть как денежной, так и неденежной.

Последствие исполнения поручителем своей обязанности – переход к нему прав кредитора по основному обязательству (п. 1 ст. 365 ГК РФ). В аналогичном случае требования гаранта по банковской гарантии к принципалу названы регрессными (ст. 379 ГК РФ). Таким образом, подчеркивается самостоятельность обязанности гаранта.

Источник: https://poisk-ru.ru/s34024t3.html

Источник: https://msovetnik.ru/otlichie-zadatka-ot-obespechitelnogo-platezha.html

Задаток: понятие, значение, функции, отличие от аванса. Обеспечительный платеж

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Задаток — это сумма денег, вносимая в счет будущей уплаты, а также как обеспечение достигнутых меж сторонами соглашений по основному договору, подписанному в будущем.

В отношении обеспеченного вида — это предварительно внесенная уплата денежной суммы, выступающая как обеспечение финансовых обязательств, как возможного убытка или же неустойки.

В чем же стоит прописать существенные отличия между ними:

  1. Обязательный платеж — это гарантия интересов скорее адресата платежа, а вот задаток — это защита пострадавшей из сторон.
  2. Обеспеченный применяют в ситуации, где присутствуют денежные обязательства, при этом вторым обеспечивают любой из договоров.
  3. При отсутствии письменного подтверждения внесения задатка — его расценивают как аванс. Плюс при расторжении сделки сторона, нарушившая ее условия возмещает его в полном размере, так и убытки — обязательный платеж это уже денежное покрытие этих самых убытков, неустоек.
  4. В своем размере первый представляет собой фиксированную сумму, при этом размер обеспеченного платежа может предусматривать и начисление по договоренности сторон процентов.
  5. Задаток при состоявшейся сделке вносят в счет будущего платежа, при всем том, что обеспеченный в сделке платеж — возвращают стороне, внесшей его.

Аренда с депозитом: как его оформить и кому он выгоден

Особенности задатка, отличающие его от аванса п. Такое условие повышает платежную дисциплину арендатора. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств п. Таким обстоятельством может быть расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.

Возник спор между собственником жилого помещения и арендатором относительно возврата залога собственником помещения в адрес арендатора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора. Договор аренды прилагается. Вопрос: правомерны ли действия собственника?

Когда берется в пользование недвижимое имущество, то, как правило, его собственник при подписании договора требует от арендатора внесения дополнительных платежей в виде залога, задатка или же страхового депозита.

Для непосвященных в юридические тонкости перечисленные суммы могут показаться синонимами. Но на самом деле это не так, поэтому разберемся в нюансах. Законодательством, регулирующим отношения аренды, такое понятие, как страховой депозит, не предусмотрено.

Между тем, собственники жилой и нежилой недвижимости часто вписывают пункты о нем в соглашение с нанимателем.

Чем задаток отличается от обеспечительного платежа: определения понятий

Чтобы выявить сходства и отличия обеспечительного платежа и задатка, обратимся к определениям этих понятий. Они даются в ст. 380 и 381.1 Гражданского кодекса РФ:

  • Задаток — это денежная сумма, которая вносится стороной договора в одной из двух ситуаций: в счет будущих платежей (как правило, этой стороной выступает покупатель, арендатор и т. п.) или в качестве обеспечения обязательства по заключению основного договора в будущем (в этом случае деньги могут вноситься любой стороной).
  • Обеспечительный платеж — это предварительная выплата одной из сторон другой денежных средств в качестве обеспечения денежного обязательства, в т. ч. убытков и неустойки. Он может быть внесен по уже действующему договору или договору, который будет заключен в будущем.

Таким образом, оба этих финансовых инструмента применяются в качестве меры обеспечения исполнения основного обязательства, но если задаток используется по будущему обязательству, то обеспечительный платеж — по будущему и настоящему.

Когда они взаимозаменяют друг друга

Существуют также некоторые обстоятельства, при которых задаток превращается в аванс на законных основаниях:

  • если покупают недвижимость, на которой зарегистрированы проживающие граждане, в том числе несовершеннолетние дети;
  • если при заключении договора не отмечен факт перепланировки объекта;
  • если отсутствует договор об аренде.

Стоит также отличать задаток от обеспечительного платежа. Последний предполагает обеспечение не только деньгами, но и имуществом, вещами, акциями.

Аванс или задаток при покупке недвижимости

Отличие обеспечительного платежа от задатка

Отличия обеспечительного платежа от задатка состоят в следующем:

  1. Обеспечительный платеж служит гарантией интересов только одной стороны — адресата платежа. Условие о его возврате в двойном размере признается не соответствующим закону (апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2016 по делу № 33-42173/2016). Роль же задатка — в защите пострадавшей стороны обязательства, поскольку он остается у получателя, если соглашение не соблюдено плательщиком, и возвращается в удвоенном размере плательщику, если нарушителем является получатель (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
  2. Обеспечительный платеж используется только в ситуациях, связанных с денежными обязательствами, задатком может обеспечить любой договор.
  3. В отличие от обеспечительного платежа отсутствие письменного соглашения о задатке влечет квалификацию выплаты как аванса, то есть предварительной частичной оплаты по договору.
  4. Кроме задатка сторона, которая не исполнила свои обязательства по договору, должна возместить убытки. Обеспечительный платеж сам по себе рассчитан на покрытие суммы долга, неустойки и убытка.
  5. Одна из функций задатка схожа с функцией неустойки: деньги остаются у пострадавшей от неисполнения договора стороны, и к сумме задатка могут применяться положения ст. 333 ГК РФ (постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81). В отличие от него средства обеспечительного платежа засчитываются в счет исполнения основного обязательства.
  6. Задаток при отсутствии нарушений выдавшей его стороны засчитывается в сумму вносимого платежа, тогда как обеспечительный платеж по общим правилам возвращается оплатившему.
  7. Размер задатка фиксирован, а на сумму обеспечительного платежа по договоренности сторон могут начисляться проценты (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить, что задаток более уместен для консенсуального договора, исполняемого в конкретный момент (например, купли-продажи одной вещи), тогда как обеспечительный платеж удобнее для сторон длящегося обязательства (например, аренды).

Подытожим

При выплате аванса возврату подлежат излишки средств или аванс целиком, если обязательства не были выполнены.

Задаток при невыполнении обязательств возвращается в двойном размере или удерживается задаткополучателем. Чтобы контролирующие органы задаток не переквалифицировали в аванс, его нужно прописывать отдельным соглашением.

Обеспечительный платеж возвращается в полном объеме, если обстоятельства не наступили или обязательства не исполнены.

Подробнее о налоговой экономии при всех видах предварительных платежей поговорим в следующей статье.

Обеспечение или аванс

Чтобы оценить важность поправки, рассмотрим практическую ситуацию.

Предположим, в феврале 2020 года ООО “Шаганэ” заключило с индивидуальным предпринимателем Мережковским Д.С. договор аренды Согласно договору предприниматель, начиная с апреля 2020 года, арендует у ООО “Шаганэ” помещение площадью 500 кв. метров.

Гарантом исполнения обязательств выступает обеспечительный платеж в сумме 100 000 рублей, перечисленный 18.02.2015 года на расчетный счет ООО “Шаганэ”.

В случае надлежащего исполнения обязательств по договору указанная сумма в полном объеме должна быть возвращена Мережковскому Д.С.

Если считать обеспечительный платеж авансом, то его нужно включить в состав налогооблагаемой базы по НДС. А значит, в первом квартале 2020 года нужно начислить и уплатить НДС 18 000 рублей.

Если же не связывать обеспечительный платеж с оплатой товаров и услуг, то начислять и уплачивать НДС не нужно.

В этом случае обеспечительный платеж отражают по кредиту счета 76 и держат до возврата передающей стороне.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/raznoe/zadatok-i-obespechitelnyj-platezh-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.