Судебное решение об установлении сервитута

Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г. (Часть 2)

Судебное решение об установлении сервитута

Часть 2

Пунктом 7 Обзора предусмотрено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Пунктом 10 Обзора предусмотрено, что, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается…

1. указанных пунктов свидетельствует о том, что сервитут может быть установлен только в исключительных случаях, когда он является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости.

До недавнего времени при установлении сервитутов суды, как правило, руководствовались оценочным критерием «отсутствие разумной возможности обеспечить нормальную эксплуатацию недвижимости». В развитие этого положения в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.

2010 № 2509/10 было сформулировано правило, согласно которому существующая лишь потенциально возможность организации проезда к земельному участку через другой соседний земельный участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ для организации такого проезда свидетельствуют об отсутствии реальной возможности пользоваться господствующей недвижимостью и о невозможности обеспечить нужды собственника данной недвижимости иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.

Однако в Постановлении от 28.02.2012 № 11248/11 Президиум ВАС РФ разъяснил, что «сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости» [курсив мой – Т.К.]. И вот теперь в Обзоре указано:

– наличие иной дороги (не через земельный участок ответчика), дает основание для отказа в установлении сервитута, несмотря на то, что состояние этой дороги хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика;

– судом может быть установлено (в том числе по результатам экспертизы), что сервитут обеспечивает наиболее оптимальный способ проезда к зданию истца; соответствующий способ является наиболее удобным и наименее обременительным; на земельном участке ответчика уже проложена дорога, которая может быть использована для проезда к зданию истца; однако, если экспертное заключение содержит информацию об альтернативных путях проезда к зданию истца, и (или) из материалов дела следует, что проезд к зданию истца имеется со стороны улиц, относящихся к дорогам общего пользования, то обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта к своему зданию, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, со стороны земельного участка ответчика, не является основанием для установления сервитута;

– если согласно экспертному заключению технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджному городку, основания для установления сервитута отсутствуют.

По моему мнению, сложно одобрить установление сервитута только в исключительных случаях, когда это является единственным способом обеспечиния основных потребностей истца.

Если у истца есть возможность обеспечить потребность в использовании господствующей недвижимости без установления сервитута, это не должно однозначно свидетельствовать об отсутствии необходимости в его установлении.

Такая возможность может быть трудно реализуемой, что непременно следует учитывать судам.

Соответственно, для обеспечения интересов сервитуария в ограниченном пользовании чужой недвижимостью и защиты сервитутодателя при установлении такого пользования невозможность обеспечить нужды сервитуария не следует понимать дословно.

Стоит согласиться, что если альтернатива установлению сервитута связана с расходами, несопоставимыми с теми, которые сервитуарий будет нести при установлении сервитута, именно несоразмерность возможных при отсутствии сервитута расходов следует признать тождественной невозможности обеспечить нужды собственника без установления сервитута [1]. К примеру, в п. 7 ст. 31 Модельного закона «Об ограниченных вещных правах», принятого Межпарламентской Ассамблеей государств – участников СНГ, предусмотрено, что сервитут перемещения может быть установлен также, если собственник участка имеет выход на общественную дорогу, но он является неподходящим и недостаточным для нужд участка, и не может быть расширен. Аналогичная норма закреплена в ст. 1052 ГК Италии.

На основании изложенного указанные положения Обзора следует оценить скорее как негативные.

2. В обозначенных пунктах Обзора неоднократно указывается на важность экспертного заключения для установления сервитута.

Полагаю, что это верный подход, поскольку определить все условия сервитута (сведения о господствующем и служащем земельном участке, содержание, вид сервитута, сферу его действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.) без специальных знаний суду может быть затруднительно.

Однако переоценивать значение экспертного заключения не стоит. Оно не должно иметь для суда заранее установленной силы.

Экспертное заключение для суда необязательно, оно должно быть исследовано наряду с другими доказательствами по делу на основании внутреннего убеждения суда, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств (ст. 67, 79-87 ГПК РФ; ст. 71, 82-87 АПК РФ).

Поэтому указание в экспертном заключении на то, что существует возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика; существуют альтернативные пути подъезда к зданию истца; существует техническая возможность иных вариантов прокладки новой дороги и т.д., само по себе не должно свидетельствовать об отсутствии оснований для установления сервитута.

На основании изложенного указанные положения Обзора следует применять с осторожностью.

3. Еще один аспект, на который хотелось бы обратить внимание в связи с п. 7 и 10 Обзора, – это допустимость установления добровольного сервитута.

Возникает вопрос: идея о том, что сервитут может быть установлен только в исключительных случаях, когда он является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости, касается только сервитутов, устанавливаемых в судебном порядке, или также сервитутов, устанавливаемых по соглашению сторон?

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может быть установлен для обеспечения нужд собственника господствующей недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута; согласно п. 3 ст.

274 ГК РФ сервитут устанавливается соглашением сторон, а в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута – судом.

В подавляющем большинстве случаев указанные нормы толкуются таким образом, что сервитут может быть установлен только при наличии объективной необходимости в нем, то есть при невозможности обеспечить основные нужды собственника господствующей недвижимости.

Тем самым, согласно доминирующей позиции любой частный сервитут по действующему законодательству России должен быть объективно обусловлен, в связи с чем он может быть установлен в принудительном порядке.

Указание на то, что согласно отечественному законодательству сервитут может быть установлен соглашением сторон или судебным решением, само по себе ничего не предопределяет.

Полагаю, что нужно различать две ситуации: 1) сервитут установлен по соглашению сторон; при недостижении консенсуса об установлении сервитута заинтересованная сторона могла бы обратиться в суд; 2) сервитут установлен по соглашению сторон; при недостижении консенсуса об установлении сервитута заинтересованная сторона не имела бы объективных оснований обратиться в суд.

В первом случае мы имеем дело с принудительным сервитутом, во втором – с добровольным. В первом случае нужды собственника господствующей недвижимости (например в проезде к земельному участку) не могут быть обеспечены без установления сервитута или альтернативное обеспечение таких нужд существенно затруднено (например для этого потребуется построить новую дорогу).

Во втором случае нужды собственника господствующей недвижимости (например в проезде к земельному участку) могут быть обеспечены без установления сервитута (например есть альтернативная дорога), но собственнику господствующей недвижимости удобнее (комфортнее, приятнее) обеспечить такие нужды путем установления сервитута.

Таким образом, в первом случае есть объективная необходимость в проезде, а во втором нет. Теория и практика отечественного сервитутного права склоняются к восприятию только первого варианта. То есть конструкция добровольного сервитута в подлинном смысле в российском законодательстве не закреплена.

Подобное положение дел является особенностью современного российского правопорядка. Например, в римском праве сервитут возникал по соглашению сторон, завещательному отказу или приобретательной давности, а в судебном порядке только при разделе земельного участка или при необходимости получить за вознаграждение проход к кладбищу, на котором похоронены предки сервитуария.

В дореволюционном российском праве сервитут возникал практически по тем же основаниям, что и в римском праве (добавлялось возникновение сервитута в силу предписания закона и не предусматривалось однозначное закрепление указанного дорожного сервитута).

То есть в римском и дореволюционном российском праве преимущество было на стороне добровольных сервитутов, тогда как ГК РФ склоняется к принудительному характеру сервитутов.

Не нарушается эта традиция в Концепции развития законодательства о вещном праве и в Проекте № 47538-6 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект ГК РФ).

Среди современных правопорядков деление сервитутов на добровольные и принудительные представлено, в частности, в ст. 1027-1099 ГК Италии и ст. 233-11 – 233-15 ГК Кыргызской Республики.

Под добровольными понимаются сервитуты, для которых существует неопределенное число разновидностей и действует принцип договорной автономии (в пределах общей схемы сервитута).

Под принудительными понимаются сервитуты, фундаментальные характеристики которых определены законодателем, с учетом того, что только в их отношении предусмотрена «обязательность» установления по инициативе сервитуариев, в том числе в судебном порядке. В связи с этой классификацией ст.

1028 ГК Италии предусматривает, что польза от сервитута может состоять не только в восполнении недостатков господствующей недвижимости, но и в большем удобстве или приятности для господствующей недвижимости. Равным образом она может быть связана с индустриальным предназначением господствующей недвижимости [1, С. 191-192].

Таким образом, добровольный сервитут устанавливается для большего удобства или приятности использования господствующей недвижимости, осуществления определенной деятельности на (в) ней; по соглашению сторон, но не в судебном порядке; наделяется свойством следования; подлежит государственной регистрации и абсолютной защите частноправовыми способами. С одной стороны, при наличии таких характеристик добровольный сервитут сложно отграничить от смежных правовых явлений, а также обосновать его предиальную, а не личную природу. С другой стороны, добровольный сервитут может занять свое место в системе отечественных правовых институтов, если обосновать его установление в пользу господствующей недвижимости, т.е. обосновать, что большее удобство или приятность использования господствующей недвижимости, осуществления определенной деятельности на (в) ней устанавливаются не в пользу конкретного сервитуария, а в пользу любого собственника такой недвижимости.

Полагаю, что имплементация добровольных сервитутов в отечественное законодательство не должна отвергаться безапелляционно. Теоретически возможно обоснование сферы применения данного института и его соотношения с другими категориями гражданского права России.

Например, конструкция добровольного сервитута могла бы послужить положительным ответом на вопрос о том, является ли правомерным заключенное в добровольном порядке соглашение об установлении сервитута в отсутствие объективной необходимости в нем.

Вопрос не праздный, поскольку в российском законодательстве не предусмотрена обязанность и возможность органа публичной власти проверить объективную необходимость сервитута при его государственной регистрации.

В то же время требование об установлении любого сервитута в судебном порядке было бы чрезмерным ограничением автономии воли сервитуария и сервитутодателя.

Кроме того, конструкция добровольного сервитута может быть использована при заключении соглашений между собственниками соседней недвижимости об отмене отдельных соседских прав, предусмотренных Проектом ГК РФ.

В результате таких соглашений могут возникать права ограниченного пользования чужой недвижимостью в отсутствие объективной необходимости для господствующей недвижимости, но при наличии большего удобства или приятности для господствующей недвижимости.

На основании изложенного надеюсь, что п. 7 и 10 Обзора, а также другие аналогичные положения будут применяться к сервитутам, устанавливаемым в принудительном порядке, но не к сервитутам, устанавливаемым в добровольном порядке.

Продолжение следует…

[1] Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России//Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 194

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/05/10/kommentarij_k_obzoru_sudebnoj_praktiki_po_delam_ob_ustanovlenii_servituta_na_zemelnyj_uchastok_utver

Сервитут – судебная практика

Судебное решение об установлении сервитута

  • 1.Центральный районный суд г. Читы (Забайкальский край) – Гражданские и административные …гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.Пункт 1 статьи 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного …
  • 2.Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область) – Гражданские и административные …участком с кадастровым номером №, в связи с чем, самостоятельный доступ к земельному участку с кадастровым номером № территории общего пользования отсутствует.Вместе с тем, согласно статье 274 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (…
  • 3.Ленинский районный суд г. Уфы (Республика Башкортостан) – Гражданские и административные …В силу п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ, обладателями сервитута являются лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего …
  • 4.Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край) – Гражданские и административные …пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного …
  • 5.Анапский городской суд (Краснодарский край) – Гражданские и административные …поскольку данное здание находится на земельном участке, который со всех сторон окружен другими земельными участками.В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 304, 305, 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, истец просит суд удовлетворить его требования.В судебном заседании представитель истца – Хан О.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования …
  • 6.Советский районный суд г. Уфы (Республика Башкортостан) – Гражданские и административные …в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (Закон о государственной регистрации прав).Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством – статьями 274 – 277 Гражданского кодекса РФ в интересах определенных лиц (физических или юридических).В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого …
  • 7.Красноармейский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) – Гражданские и административные …иных оснований, указанных в Кодексе.Согласно п. 1 ст. 23 Земельного Кодекса РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Пунктами 1 и 3 ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и от собственника другого земельного …
  • 8.Ленинский районный суд г. Самары (Самарская область) – Гражданские и административные …и (или) землях строительство, реконструкцию, эксплуатацию, капитальный и текущий ремонт линейных объектов систем газоснабжения.По смыслу положений статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случаев, если сервитут публичный или сервитут устанавливается в отношении земельного участка, находящегося в государственной …
  • 9.Климовский городской суд (Московская область) – Гражданские и административные …соответствует.Вместе с тем требование Мануковой Р.В. об обязании ответчика снести незаконно возведенный забор суд находит подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.Согласно положениям статьи 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в …
  • 10.Лазаревский районный суд г. Сочи (Краснодарский край) – Гражданские и административные …дело № л.д.102, дело № (№) л.д.99). Экспертное заключение согласуется с другими доказательствами и материалами дела.Согласно ст.23 ЗК РФ, а также ст. 274 ГК РФ сервитут это право ограниченного пользования чужим земельным участком.В силу п.1 ст. 274 , ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/servitut/

Верховный суд: установление сервитута на земельный участок

Судебное решение об установлении сервитута

26 апреля Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Мы расскажем об основных выводах.

Вы узнаете, в какой суд обращаться об установлении, изменении условий или прекращении сервитута. Мы объясним, что делать, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом.Земельный участок под домом блокированной застройки

Что такое сервитут и как его получить

Мы уже рассказывали вам о том, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 1 N 122-ФЗ). Это право передаётся другому лицу по праву обременения.

Право обременения по-другому называется правом ограничения. Его определение дано в п. 1 ст.1 Закона о государственной регистрации прав. Закон или уполномоченные органы устанавливают ограничения для владельца земли при его осуществлении права собственности или других вещных прав на земельный участок.

Сервитут бывает нужен жителям соседних домов, чтобы проложить через чужой земельный участок коммуникации и пользоваться ими. Сервитут может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Если вы получили сервитут, это не значит, что участок перешёл вам во владение и его собственники лишились права им пользоваться (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Собственники продолжают пользоваться им, но с определённой целью, которая устанавливается договором или соглашением.

Чтобы получить сервитут нужно добиться согласия собственников МКД. Достаточно будет простого большинства на ОСС. После этого заключается соглашение или договор. Этот документ включается в состав техдокументации МКД.Сервитут? А что это?

Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте

Чтобы точно определить, в какой суд обращаться для решения вопросов о сервитуте, уточните субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Есть два варианта – суд общей юрисдикции или арбитражный суд.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражные суды рассматривают:

  • экономические споры;
  • дела с участием ЮЛ и ФЛ, осуществляющих предпринимательскую
  • деятельность без образования юридического лица и имеющих статус ИП;
  • дела с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов и т.д..

Суды общей юрисдикции занимаются делами, предусмотренными ч. ч. 1 и 2 ст. 22 ГПК РФ. Но не разрешают экономические споры и дела, которыми занимаются арбитражные суды.

Сервитут запрашивается в отношении недвижимого имущества, которое можно использовать для предпринимательской деятельности:

  • если у сторон спора есть статус предпринимателей,
  • если спор идёт между ИП в отношении земли, не используемой для предпринимательской деятельности.

Но этот факт не говорит о том, что спор носит экономический характер и должен рассматриваться арбитражным судом.

Верховный суд в пример приводит определение районного суда. Он прекратил производство по иску об установлении сервитута. Истец имел статус индивидуального предпринимателя и просил установить сервитут в отношении земли. Сервитут ему был нужен, чтобы обеспечить доступ к принадлежащему ему земельному участку и нежилым помещениям.

Районный суд установил, что истец – собственник объекта коммерческого назначения. Его интерес – обеспечить проезд транспорта для провоза товаров. Спор имел экономический характер, поэтому должен был рассматриваться арбитражным судом.

Но не всегда у судов общей юрисдикции нет полномочий для разрешения подобных споров. Например, спор об отмене сервитута может рассматривать суд общей юрисдикции и арбитражный суд. Всё зависит от того, какой суд установил сервитут.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Что делать, если в ЕГРН нет сведений о земельном участке

В ЕГРН может не быть данных о части земельного участка, на который накладывается сервитут. Верховный суд РФ объяснил, что это не препятствует государственной регистрации сервитута. И привёл пример.

Заявителю отказали в регистрации сервитута, потому что данных о части земельного участка не было в ЕГРН. И порекомендовали:

  • провести кадастровые работы,
  • определить координаты характерных точек границ части участка,
  • поставить на кадастровый учет часть земельного участка.

Только после этого можно было вновь приходить с заявлением о регистрации сервитута.

Заявитель обратился последовательно в несколько судов, но везде проиграл. Наконец, дело дошло до окружного суда. Его постановление отменило решения предыдущих судов, потому что в Законе о государственной регистрации прав нет обязательного требования о кадастровом учёте части земельного участка при заключении соглашения о сервитуте.

Такое требование применяется только к земельным участкам, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение – соглашение заключается менее чем на три года (ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ).

Чтобы зарегистрировать сервитут нужно представить документы, отражающие сферу действия сервитута и его содержание. Сервитут необходимо зарегистрировать в отношении всего земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Источник: https://roskvartal.ru/zemelnyy-uchastok/7949-vs-rf-ob-ustanovlenii-servituta-na-zemelnyy-uchastok

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.